汉江之畔，襄阳古城，一条修建于1991年的商业街区，正在经历一场焕新。

先是管网翻新、巷道拓宽、房屋修缮、岸线改造；再是盘活资源，昭明台从一座静态的建筑改造为“城市书房”，楼上戏曲表演，楼下咖啡书店；最后引入文旅业态，城墙光影秀、汉江夜游船、实景演出剧、非遗美食店……

襄阳古城北街的焕新，是存量时代推动城市更新的有效探索——不靠新增土地，靠激活存量空间；不靠财政输血，靠自身产生现金流；不只改善居住条件，更要重塑商业生态。

根据湖北省住建厅公布的数据，“十五五”时期，湖北共谋划了更新重点片区489个，总投资1.4万亿元。在城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效的当下，湖北这1.4万亿元要更新什么？如何更新？谁来投资？谁来运营？又如何在更新中产生新价值？

改造后的襄阳古城北街夜间游客如织

城市更新其实是“老话题、新命题”，从2015年起，一共经历了四重深化：

第一阶段：思想转向期。2015年12月，中央城市工作会议提出“推动城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变”，这是关键的思想转折点，中央层面首次正式对过去几十年“摊大饼”式增量扩张模式作出纠偏，当时国家层面尚未确立“城市更新”这一概念，而是以棚户区改造为主要抓手，实际操作中仍普遍延续了大拆大建的路径依赖‌。

第二阶段：普惠补短板期。2020年“实施城市更新行动”首次被纳入国家“十四五”规划，城市更新正式升级为国家战略。2021年住建部发布文件，明确划定“防止大拆大建”的四条刚性底线。各地更新改造的重心转向民生普惠，改造目标集中在“改善居住条件”，以加装电梯、更新管线、刷新立面、补齐社区养老托育等基础配套为核心。

第三阶段：多元模式破局期。随着房地产市场供求关系发生重大变化，大量市场主体被迫转型，各地开始探索存量空间更新，比如上海的“留改拆”、深圳的“工业上楼”、武汉的“住宅合作社”等。但普遍面临“项目周期长、资金平衡难、市场主体参与动力不足”等共性难题，市场化自循环商业模式尚未跑通。

第四阶段：价值重生期。2025年中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出要“建立可持续的城市更新模式和政策法规”。2026年，国务院印发了《城市更新“十五五”规划》，强调“构建可持续的城市建设运营投融资体系”。“可持续”一词被反复写入中央文件，意味着城市更新的财务逻辑和制度逻辑发生根本性置换，从“拆房卖地、建房卖房”的一次性变现，转向“靠运营持续产生现金流、靠机制保障循环运转”的长周期经营。

站在新的逻辑起点，我们再来思考城市更新，答案便更加清晰——存量时代的城市更新，不只是“改善居住条件”，更重要的是“构建可持续的商业模式”。《唱辽阔》观察到，眼下，全国各省份都将城市更新作为城市工作的核心抓手，湖北鲜明地把“商业模式”作为独立命题点出来，并给出了具体实施路径。湖北明确提出以“重构房地产商业模式”为核心，以找到“更新标准是什么？资金平衡怎么办？群众工作怎么做？”三把钥匙为路径。这可以看出，湖北正在用一套全新的商业逻辑支撑城市更新的可持续运行。

一、更新标准是什么？关键要因地制宜重构商业生态

更新标准怎么定？关键要弄明白一件事：商业生态。

《湖北省城市更新“十五五”规划》提出：在存量更新提质中，植入“住、吃、游、购、娱、医、养、创”商业全生态服务。可以看出，湖北把城市更新标准从“空间翻新”抬升到了“生态植入”，目的是让存量空间在新的供需关系中产生新的价值。

比如，年轻人需要创业场景、家庭需要复合消费、银发群体需要康养服务、游客需要文旅融合的新体验……植入商业生态的关键要因地制宜。

比如，武汉的小刘家湾社区，这个建于1979年的老旧家属院，没有走“拆了重建、增容卖房”的老路，而是探索出一条“民生服务支撑、特色商业造血、资产增值反哺”的正向商业闭环：院里闲置多年的医疗用房被改造为“社区医院+康养中心+社区客厅+托育中心”的复合场景；原本的内部食堂被升级为面向大众的幸福食堂；通过盘活闲置角落、空置房屋，引入了咖啡店、面包坊、玩具店、花艺店等商业业态；社区客厅、共享花园等公共空间，对外承接小型市集、品牌快闪、文化沙龙活动，进一步拓宽收入来源。小刘家湾社区的更新过程，没有新增一寸建设用地，但功能却从“单一居住”变成了“全龄服务+商业消费”的生态，形成了“轻资产投入、多元现金流、多方风险共担”的微更新可持续路径。

武汉的小刘家湾社区

武汉斗级营走的是另一条更新路径。它夹在长江大桥与黄鹤楼之间，改造前是武昌老城典型的棚户区。它的更新重点是如何把“抬头看见黄鹤楼、与长江大桥同框”变成可消费的场景。为此，斗级营引入了诗词主题书店、民国影像艺术馆、旗袍换装体验等与“黄鹤楼IP”和武昌文脉相咬合的业态。同时，为了充分利用黄鹤楼的相邻权，斗级营还盘活利用闲置屋顶，打造“能看得见黄鹤楼的屋顶火锅店、烧烤店、咖啡店”等餐饮新场景。

位于斗级营的山顶烧烤店

两个案例，说明了一个道理：城市更新没有标准答案。它没有统一的建筑风格、固定的业态清单，而是一条核心底线：在更新中重构商业生态，把过去一次性的土地收益，转化为长期、可持续的城市运营收益，最终实现“居民得实惠、运营能回本、街区有特色”的三方共赢。找到了这样的商业生态，也就找到了更新标准。

二、资金平衡怎么办？从“挣快钱”到“慢生意”

破解资金难题，关键要站在更宽视野、更大片区、更长时间周期里寻找平衡。

湖北提出“构建政府引导、企业主体、市场运作、社会参与的投融资新格局”，这意味着城市更新的资金逻辑从过去“大包大揽”的全额财政投入模式，转向多方共担的可持续模式，目的是通过体制机制创新解决资金平衡难题。

资金如何平衡？湖北在具体实践中探索出了“四个一点”：群众自己出一点、一次性得房率卖一点、政策资金补一点、长期运营赚一点。宜昌市夷陵三巷片区改造是一个典型样本。

改造后的夷陵三巷片区

这个建成于20世纪80年代的老街区，在没有财政大额投入的前提下，依靠资源盘活、业态焕新、自我造血，实现了资金平衡、良性循环：

·群众自筹资金对16套危旧住宅进行原拆原建。

·48套住宅销售，按市场评估价销售，实现一次性资金回笼。

·整合城市更新中央预算内资金、保障性租赁住房补贴、智慧停车补贴、幸福食堂补贴、智慧农贸市场补贴等政策补贴，补充了项目启动资金。

·通过盘活低效闲置资产，建设了停车场、社区食堂、商业零售等业态，以及长租的95套青年公寓，形成了长期的现金流。

通过“四个一点”，夷陵三巷片区的改造，预计在15年之后实现资金平衡。是的，“资金平衡怎么办”这个问题，需要放在更长的时间周期里寻找答案。“城市更新是一个细水长流、挣慢钱的过程，和过去房地产开发的逻辑完全不同。”负责夷陵三巷片区改造的湖北经发城市更新集团有限公司、副总经理史凯文说，对于企业来说，摒弃过去的暴利逻辑，学会在更长时间里通过精细化运营、产业陪伴来获利，形成稳定、长期的现金流，是迫在眉睫的转型。

《唱辽阔》观察到，在湖北，中建三局、湖北联投、武汉城建集团等房地产企业已经将城市更新视为业务转型的重要方向，并探索在更长时间周期、更大空间里实现资金平衡。以中建三局为例，在襄阳古城，它以“城市发展合伙人”身份进入，采取“建设期3年、运营期20年”的长周期模式，由企业自主投资、自主经营。这意味着城市更新收益不再来自“建设利润”，而是来自20年运营周期内的现金流回报。从空间上看，古城更新项目是以全域盘活的思路进行整体统筹，“不只是北街这一条街，是在约5.6平方公里的范围进行片区统筹，涉及26个项目，包括景区配套、文旅景区、文商旅街区，覆盖景区风貌、城墙、护城河的完整空间层级”，中建三局文商旅公司负责人吕权武介绍，单个项目各自算账可能吃力，但装进同一个盘子里，就能互相导流、整体平衡。

在宜昌刘家大堰社区，这本“长期账”算得更清楚：工程启动两年多以来，中建三局已在刘家大堰社区投入建设资金约1600余万元，未来20年间，运营投入预计8800余万元，预计总收入11000余万元，最终盈利900余万元——年均利润几十万元。中建三局自己将这种模式定位为“微利可持续”，看重的是“长周期持续深耕”带来的“稳定的可持续收益”，而非短期高回报。

宜昌刘家大堰社区改造图

市场越来越理性地认识到，存量时代，谁能率先转变思维，建立长期主义商业模式，谁便能在新型城镇化下半场掌握主动权。为了帮助企业构建“资金平衡”的账本，湖北正通过改革创新，不断完善政策体系，印发《关于支持城市更新行动的若干措施》，形成了与存量提质增效阶段相适应的规划、土地、建筑标准“21条”。

比如，规划管控层面给出了“硬核”支持：旧小区改造增设的电梯、无障碍设施、公共走廊等附属设施，新增建筑面积全部不计入规划容积率；有保留价值的老厂房在更新改造过程中引入新业态时可规划增加夹层等。

更关键的是土地政策松绑：闲置的办公楼、老厂房用来发展科创、文创、养老产业，可以享受最长5年的过渡期政策；划拨土地上混合经营性用途的项目，在不改变用地主体的前提下，通过协议出让办理有偿使用手续。给了运营方“先进场、再培育、逐步转正”的缓冲空间。

三、群众工作怎么做？构建群众自治机制

城市更新的本质是服务于人，提升老百姓的幸福感。如何发动群众、吸引群众参与，是城市更新“可持续”的关键。

这不是以前的房屋征收逻辑，而是要实现群众自治，‌靠的是一套覆盖“调查摸底—规划设计—组织实施—竣工验收—运维管护”全链条的群众参与机制。《唱辽阔》观察到了一些好的经验做法。

·夷陵三巷的“巷人治巷”。夷陵三巷改造中面对的不仅是小区里的居民，还有一条街巷里的236家商户。商户的利益诉求比居民更分散，组织难度更大。夷陵三巷的做法，依托“巷人治巷”党建品牌，在街区层面建立商户自治委员会，把分散的商户组织起来，党员带头，商户和居民参与，进行利益协调和秩序维护。

·青山21街的联合社模式。武汉青山21街坊是全省首个住宅合作社危旧房改造项目，134户居民组建“住宅合作社”，民主选举产生由居民代表、社区书记等八人组成的理事会，并以高票通过了《合作改造实施方案》。从此，居民成了改造的真正主体——从户型设计、代建企业选定，到差价补缴标准、公共空间规划，全部由会员大会集体投票决定，实现了“我的房子我来建、我来管”的全过程参与。现在，青山21街坊已变身“安欣·幸福里”小区‌，原址上建起一栋32层高层住宅楼，2025年12月27日正式交付。

青山21街坊已变身“安欣·幸福里”小区‌

群众工作从“征收逻辑”转向“自治逻辑”，关键不在于工作方法更温柔了，而在于制度设计让“参与”变成了每一个利益相关者的理性选择。当共识的达成不再依赖行政力量的推动，而是依赖组织载体和利益联结的运转，群众工作才真正做到了“让每一户都成为共同体的一部分”。

结束语：城市更新的目的，是为城市注入生命力。

在《唱辽阔》看来，湖北“三把钥匙”打开的那扇门背后，从来不是某一个具体的项目，而是一套真正与存量时代深度适配的全新资金逻辑与利益分配机制。它打破了过去财政资金单向投入、社会资本观望犹豫、群众被动接受改造的旧有循环，让有限的财政资金精准流向民生改善最迫切的地方；让社会资本清晰找到文旅运营、科创园区、生态康养等有长期稳定回报的优质赛道；让群众真正参与并分享城市品质提升的成果。

当“三把钥匙”同时转动，城市便有了可以自我造血、持续生长的绵长生命力。