在社会生活中

业主、物业、租户之间

常常因为物业费、租金等发生纠纷

各方维权也是使出浑身解数

尤其是业主和物业，

在索要租金、物业费等未果后

基于对房屋和水电具有的“主导地位”

就采取断水断电、锁门等方式来迫使对方“谈和”

而对于另一方来说

很可能“被迫”受到损害

这种损害自行承担？

能够向谁主张赔偿呢？

宜昌中院速裁团队就审理了这样一件

租户起诉业主和物业承担共同侵权的案件

案情回顾

蒋某与周某签订《商铺租赁合同》，将蒋某名下商铺出租给周某经营炸鸡饮料，租赁期间双方因物业费支付问题发生纠纷。蒋某在多次与周某协商无果后，决定委托物业公司对该商铺进行停水停电，“迫使双方和谈”。该物业公司接受蒋某委托，在停水停电前两小时通过微信告知周某后，在周某明确拒绝的情况下，采取了停水停电的措施。两天后，经蒋某同意物业公司恢复了该商铺的水电。周某认为蒋某和该物业公司对其承租的商铺断水断电，导致其冰冻的部分商品受损，向法院起诉要求两者承担共同侵权责任。

蒋某辩称：周某拒不按约定支付物业费，违约在先，对商铺停水停电是针对周某违约行为而采取的正当、合理措施，是作为守约方行使出租人合法权利的行为，并不构成侵权。

物业辩称：断水断电行为是受业主委托，应当由业主承担法律后果。且物业方在断水断电之前已经充分与周某进行过沟通，提前两个小时向周某发送通知，已经尽到了告知义务，尽量避免了周某的损失，断水断电造成的损失应当由其自行承担责任。

裁判结果

一审法院审理认为，蒋某作为出租方，保持正常的水电供应是其应尽的基本合同义务，周某已经依约支付了案涉商铺租金，双方仅仅系因物业费的承担问题发生争议，即使该物业费应由周某承担，亦尚可用周某已支付的押金予以抵扣；蒋某在双方发生争议后，应当采取适当合理的措施维护其权利，化解纠纷，但其在尚未解除合同的情形下采取断水断电的方式超过了必要的合理限度，应当对由此给周某造成的直接损失承担赔偿责任。物业公司虽系受蒋某委托停水停电，但其在明知周某租赁商铺系用于经营炸鸡饮料，停水停电会给周某造成损失的情况下，对业主委托事项的合理性和合法性未尽到审慎的注意义务，仍然实施了停水停电的行为，最终导致损害结果的发生，故物业公司与蒋某的行为构成共同侵权。一审法院综合周某损失情况，判决由蒋某赔偿周某部分财产损失，物业公司承担连带赔偿责任。

物业公司认为其停水停电是接受业主的合法授权，且尽到了审慎告知义务，其不构成侵权，遂提起上诉。宜昌中院在二审审理中对双方进行了调解，并告知物业公司即使是受业主受托，但其在明知停水停电可能会使承租人来不及处置从而造成财产损失，且在对方已明确表示反对的情况下，仍然按照蒋某的指示意思停水停电，放任了该行为可能对他人财产造成损害后果。后物业公司申请撤回上诉。

法官寄语

一方面，房屋租赁本是一件互利互惠的好事，即使发生纠纷，也应本着平等互利原则，通过和解、协商、仲裁、诉讼等方式解决。实践中，出租人在面对长期拖欠租金等违约行为时，认为采取断水断电、锁门等措施可以给承租人“施压”，但此种行为对承租人的正常生产经营带来的影响极大，尤其是对于经营性的承租人，势必会造成一系列损失，反而有可能使维权变侵权，使得争执愈演愈烈，让单一的问题变得更加复杂化。另一方面，物业公司作为为业主提供物业服务的合同相对方，在履行服务合同时，对于业主的委托也应审查是否合法合理，切不可“言听计从”，否则亦应对侵犯他人权利承担法律责任。