案情回顾

小李自2021年购房取得毛坯房后，将“三室两厅一厨两卫”改建为“6个单间、2个卫生间”。装修过程中，因楼下1701住户小王投诉，2022年3月15日城管部门对小李作出《行政处罚决定书》，要求被告“责令改正（一个月内将没有防水要求的房间新增的供排水设施自行拆除），并处800元罚款”。随后小李继续装修，并将单间分别出租给5户。

小王认为小李这种群租房屋行为给其造成噪音，存在安全隐患，并给小区管理带来混乱，多次投诉未果，遂诉至法院，要求小李立即停止1801号房的经营用房的行为。

法院审理

被告小李将自有住宅改为6个独立单间分别出租，这不同于整体出租，房屋由专供一个租户生活起居变为宾馆式商业经营活动（人员具有流动性、不特定性、分散性），该行为属于将住宅用房变为商业用房。这种“胶囊式”的群租，不单单是人数上的叠加，更给小区门禁安防、电梯维保、室内电压、给排水等公共项目增加额外负荷，实质上是让其他业主平摊被告的经营成本，这对其他业主显然不公平。同时，6个单间租客产生的生活噪音必然超过单一租户，影响到楼下原告小王的夜间睡眠。因被告小李将住宅改为经营性用房未取得相关业主的一致同意，故原告小王作为利害关系业主有权要求其停止经营性用房行为。

西陵法院依法判决被告小李立即停止1801号房的经营性用房行为。二审法院维持原判。

法官说法

“住改商”，是指将住宅用房改为商业经营用房。例如，在居民楼内开餐馆（私家菜）、民宿、麻将馆、快递店等。《中华人民共和国民法典》及司法解释均规定，业主不得违反管理规约而“住改商”。若“住改商”，除遵守法律、法规、管理规约外，还需取得利害关系业主的一致同意。因为商业用房的电力、给排水均和民用住宅不同，“住改商”既会增加小区管理、电梯维保的负荷，又会对楼上楼下住户产生影响。

业主建筑物区分所有权，是物权的一种，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房的专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对自己的房产享有自由处分的权利，但不能以侵害相邻业主为代价。《中华人民共和国民法典》第二百七十九条特别规定，业主将自有住宅改为经营性用房，须取得利害关系的一致同意。本案中，小李将房屋住改商，侵犯了原告小王的建筑物区分所有权。

法条检索

《中华人民共和国民法典》

第二百七十九条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

第二百八十八条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

邻里之间低头不见抬头见，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。群租现象的出现，有各种原因。但其确实给不动产相邻方造成损害，相邻不动产的所有权人，在行使权利时，必须合理、适当，不能滥用权利给相邻方的生活造成影响和妨碍。（通讯员 周云、李云）